成功案例

在房屋纠纷中，开放商违约的情况下会损害房屋购买人的利益，购房人在这种情况下通常会通过解除合同来维护自己的利益，我们来看一个具体的案例。

原告诉称

原告李某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年3月10日签订的《购房协议书》；2、判决被告返还原告位于河南省永城市××镇××路北侧、百花路东侧编号为豫（2017）永城市不动产第0××1号天润城三期xx幢xx单元xx层1503号房屋；3、判决原告返还被告已支付的首付款及按揭贷款343207.3元；4、判决被告自2021年2月12日起按每月1500元的标准向原告支付房屋使用费至被告实际返还房屋止，至起诉之日为27000元；5、被告支付原告赔偿款2000元；6、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年3月10日签订购房协议，原告将天润城三期xx幢xx单元xx层1503号房屋出售给被告，合同约定总购房款为615000元，被告于合同签订当天向原告支付首付款256500元，合同签订之日起房屋按揭款由被告按时还款。原告依约向被告交付了房屋，被告入住后却未能按约定支付按揭款。原告诉至人民法院，经法院主持调解，根据双方的调解协议约定，如被告未按调解协议约定履行，被告同意解除合同。现被告未按调解协议履行，关于解除合同事宜现原告诉至法院。

被告辩称

被告付某辩称，原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，被告确因个人原因未能按时履行上次诉讼中达成的调解协议，存在违约行为，如原告愿意继续履行调解协议，被告愿意即刻履行并赔偿损失。如原告坚持解除房屋买卖合同，被告提出以下答辩意见：1、如解除原、被告双方2018年3月10日签订的房屋买卖合同，应按涉案房屋现在的市场价值计算房价，以确定被告支付给原告的房款数额。涉案房屋系永城市恒心置业有限公司开发的天润城三期xx幢xx单元1503号房屋，原告于2017年7月30日与开发商签订《商品房买卖合同》，以481115元的价格购买该房屋，首付151115元，剩余330000元做银行按揭贷款。2018年3月10日，原告将涉案房屋以615000元的价格出售给被告，二人签订《购房协议书》，约定答辩人于合同签订之日向原告支付购房款256500元，押30000元至过户之日付清，剩余按揭贷款328500元由被告按月偿还按揭贷款。合同签订当天，被告向原告支付了首付款，现被告已经将涉案房屋装修入住至今。原告2017年7月30日购买涉案房屋，2018年3月10日以市场价615000元的价格将房屋出售给被告，赚取差价133885元。原、被告之间签订了合法有效的房屋买卖合同，被告按合同约定支付了房款并实际占有该房屋。虽因客观原因未完成房屋过户手续，但涉案房屋的所有权已转移被告，涉案房屋涨跌的风险从合同生效后一直由被告承担，如解除双方之间的房屋买卖合同，应按照市场价值确定房屋价值。现被告当庭提交对涉案房屋市场价值的鉴定申请，确定房屋价值，减去未偿还的按揭贷款，再减去被告尚欠原告的欠款及赔偿款，剩下的是原告应支付给被告的房款数额。2、原告的第四项诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回。被告与原告签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了购房款，并实际占有涉案房屋，未办理过户手续是因存在按揭贷款，非个人原因。在房屋买卖合同未解除前该房屋的所有权人为被告。被告居住房屋、使用房屋无须向任何人支付费用。

本院认为

本院认为，关于原告要求解除合同、返还房屋、返还购房款问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人双方可以协议解除合同。双方的合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施。双方达成的调解协议约定如被告未按照调解协议约定履行，被告同意解除合同。现被告未履行调解协议约定的义务，双方约定的解除条件已经成就，对原告要求解除双方于2018年3月10日签订的《购房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。双方合同解除后，被告应当向原告返还位于河南省永城市××镇××路××路××期××幢××单元××层××号房屋，原告返还被告支付的首付款及按揭贷款合计343207.3元。被告辩称如双方合同解除，应按照现在的市场价值确定原告应向被告支付的房款数额，并对房屋价值申请鉴定。原、被告签订的购房协议书，合法有效，对双方当事人具有约束力，被告支付首付款后，原告将约定的房屋交付给被告，被告应当按照诚实信用原则，按时支付房屋按揭贷款。因被告违约，原告诉至本院，要求解除合同，经本院主持调解，双方同意合同继续履行，被告向原告支付相关款项，本院制作调解书对双方调解协议予以确认。调解书生效后，被告再次违反双方调解协议的约定，导致双方约定的解除条件成就。被告在履行合同过程中，违反诚实信用原则，没有考虑其不按时支付按揭贷款会给原告带来的不利后果，不按照约定履行义务。经本院主持调解后，仍不履行调解协议约定的义务。被告的违约行为导致双方的合同解除，被告的违约行为不符合契约精神，也不符合我国诚信的社会主义核心价值观，即使双方合同约定的房屋市场价值较双方签订合同时有所提高，其不利后果应当由被告承担。因此，被告的辩称理由不能成立，对被告要求鉴定房屋价值的申请本院不予准许。

关于原告要求被告支付房屋使用费用并赔偿损失问题。原告将房屋交付被告占用使用，是基于双方签订购房协议约定的义务，被告也按照约定支付了首付款，且原告提交的证据也不能证明每月1500元的标准成立。关于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失2000元，虽然双发在调解协议中对该损失作出了约定，但该约定系建立在双方合同继续履行的基础上。现双方合同已经解除，原告也没有证据证明因被告的违约给其造成的具体损失数额。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

裁判结果

一、解除原告李某与被告付某于2018年3月10日签订的《购房协议书》；

二、被告付某于本判决生效后二十日内向原告李某返还位于河南省永城市××镇××路××路××期××幢××单元××层××号房屋，原告李某于被告付某返还房屋当日退还被告付某购房款343207.3元；

三、驳回原告李某的其余诉讼请求。

案件受理费3442元（已减半），由被告付某负担。

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