成功案例

在签订房屋买卖合同后，房屋成功过户是一个首要问题，出卖人不配合购买人办理房屋过户手续，常常会产生纠纷，我们来看一个具体的案例来详细了解。

原告诉称

刘某向本院提出诉讼请求：1.确认刘某与吴某、林某于2018年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效；2.吴某、林某立即将座落于莆田市荔城区××路××弄××号楼××梯××号房屋及柴禾间过户登记至刘某名下，过户过程中产生的交易税费由吴某、林某承担50%；3.吴某、林某立即向刘某支付以135万元为基数自2018年11月11日起至吴某、林某将上述房屋过户登记至刘某名下之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计的违约金；4.吴某、林某立即将上述房屋腾退并交付给刘某占有使用；5.本案诉讼费用由吴某、林某承担。事实和理由：2018年10月16日刘某与吴某、林某签订《房屋买卖合同》，约定吴某、林某将其座落于莆田市荔城区××路××弄××号楼××梯××号房屋及柴禾间出售给刘某，房产总成交价为135万元，刘某在合同签订之日支付购房定金20万元给吴某、林某，购房定金可抵购房款，余下购房款115万元待刘某与吴某、林某过户当天付清。并约定上述房产从而吴某、林某名下房屋所有权证及其他证件过户到刘某名下交易过程中产生的所有交易税费由吴某、林某承担；刘某房屋不动产权证必须在2018年10月30日之前办理完成，刘某与吴某、林某双方应于2018年11月10日之前备齐相关材料并到房地产房屋权属交易管理机构办理交易过户手续；吴某、林某收到购房定金之日起7日内将房屋钥匙交付刘某使用，刘某与吴某、林某在场的情况下由刘某对房屋进行接收；吴某、林某未能按时进行房产交接及户口迁出属延迟履约行为，每逾期一日，由延迟履行方向守约方支付上述房产总成交价的2‰作为滞纳金等。合同签订后，刘某依约履行付款义务，支付给吴某、林某购房定金20万元，但吴某、林某以种种理由推诿拒不与刘某办理房屋登记手续，2019年11月6日刘某按照吴某、林某的要求签订《买卖补充协议》，并提前支付给吴某、林某购房款20万元，但吴某、林某在收到刘某支付的款项后，经刘某多方催促，至今仍是拒不配合刘某办理房屋过户登记手续将房屋过户登记至刘某名下，也拒不将上述房屋腾退并交付给刘某占有使用，其行为已严重侵犯了刘某的合法权益。综上，刘某认为，刘某与吴某、林某签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，吴某、林某应当按照合同约定履行相应义务，但吴某、林某在经刘某催促后，至今仍拒不办理房屋过户登记手续，也拒不将房屋交付给刘某占有使用，违背了诚实信用的民事活动基本原则，实属违法悖理。

被告辩称

吴某辩称，请求驳回刘某对吴某的诉讼请求。1.刘某所提到的房产实际是吴某的父亲吴某甲在1996年购买的，实际的出资人及业主并不是吴某，应当是吴某甲。2.这件事情从头到尾都没有与吴某沟通确认，吴某也没有在任何书面合同上签过字，也没有收到任何款项，不管吴某甲是所有人还是吴某的婚前个人财产，在没有人与吴某联系确认、吴某也没有签字确认的情况下，吴某不应当承担任何责任。

林某辩称，案涉房屋原为郑某的安置房，1996年4月12日，吴某的父亲吴某甲以吴某的名义向郑某购买，吴某年仅14岁，实际购买人为吴某甲，此有房屋买卖协约及郑某出具的收条为据。2018年10月16日，林某以吴某的名义将案涉房屋出卖给刘某。林某未经授权以吴某的名义将案涉房屋对外出售，事后未经权利人吴某甲追认，属无权代理，因无权代理所订立的合同不能产生法律效力。刘某诉请确认案涉协议有效及承担支付违约金的违约责任于法无据。退一步讲，即使得到权利人的追认，但案涉安置房因郑某违约，至今未办理初始登记，产权仍登记在开发商名下，案涉协议在法律上或事实上不能履行。刘某明知案涉房屋并非是林某的，在未得到授权的情况下，仍与林某签订案涉协议，主观并非善意，存在过错。综上，刘某的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回刘某的诉讼请求。

郑某述称，1.根据合同的相对性原则，案涉合同系刘某与林某所签署的，与郑某无关，郑某对于双方的房产交易并不知情。2.座落于城厢区××街××号××房系郑某祖遗的房屋拆迁安置所得，1996年以15.5万元的价格转让给吴某甲，合同的签署是吴某甲签的，款项也是吴某甲付的，至于吴某，郑某没有见过，整个房屋交易过程都是由吴某甲洽谈，当时房屋仅出让了楼上的套房，不含楼下柴火间的价格。口头上约定柴火间价格为1万元，但是1万元没有支付，所以柴火间没有买卖。3.基于该房屋系安置房，由于历史遗留原因，开发商没有及时办理不动产权证，过错并不在郑某。

本院认为

本院认为，郑某与时为吴某的监护人吴某甲签订《房屋买卖协约》，该协约系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，协约约定将案涉房屋卖给吴某，现案涉房屋已交付吴某使用。林某代吴某与刘某签订《房屋买卖合同》，林某指定案外人刘某某的银行账号作为购房款的收款账户，后又以自己作为卖方、代吴某签名亦作为卖方与刘某作为买方签订《买卖补充协议》，林某签署上述合同、协议均未取得吴某的委托授权，且吴某与林某虽为夫妻，但林某的上述行为并不能构成表见代理，故林某没有代理权，为无权代理，现吴某不同意追认上述合同、协议，故上述合同、协议对吴某不发生效力；而案涉合同系林某与刘某签订的，故刘某诉求确认其与吴某、林某签订的《房屋买卖合同》中的合理部分本院予以支持，即确认刘某与林某签订的《房屋买卖合同》有效。因案涉房屋系吴某向郑某购买的房产，现吴某不同意追认林某签订的合同，且案涉房屋尚未办理产权登记，故案涉《房屋买卖合同》事实上履行不能，刘某诉求吴某、林某将案涉房屋及柴火间腾退交付、过户登记至其名下、过户产生的交易税费由吴某、林某承担50%并支付逾期过户违约金无事实依据，本院不予支持。

裁判结果

一、确认刘某与林某于2018年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效；

二、驳回刘某的其他诉讼请求。

案件受理费23194元，减半收取计11597元，由刘某负担2122元，林某负担9475元。

通过上述案例我们可以了解到签订房屋买卖合同后要积极履行合同义务，避免利益受损。